La Llei 11/2021, de 9 de juliol, de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal, aprovada el passat mes de juliol, ha introduït un nou concepte, el ”valor de referència” dels immobles, que va afectar la tributació de les transaccions immobiliàries, per la seva incidència, com veurem a continuació, en la determinació de la base imposable d’alguns impostos.
El valor de referència es defineix com un valor determinat per la Direcció General de Cadastre com a resultat de l’anàlisi dels preus de totes les compravendes d’immobles que es realitzen davant fedatari públic, en funció de les característiques cadastrals de cada immoble. No pot superar al valor de mercat.
El valor de referència no afecta el valor cadastral i, per tant, no té cap incidència en l’Impost sobre Béns Immobles, encara que si sobre altres impostos com l’ITP i AJD o l’ISD.
A més, a diferència del valor cadastral, que s’actualitza cada any per la Llei de Pressupostos, el valor de referència dels immobles urbans es determinarà any a any, de forma simultània en tots els municipis, no estarà protegit i es publicarà de forma permanent a la Seu Electrònica del Cadastre.
Quant a la seva forma de determinació, es fixen per aplicació de mòduls de valor mitjà que estan basats en els preus de les compravendes d’immobles realitzades davant notari o inscrites en el Registre de la Propietat.
Aquests mòduls s’assignaran als productes immobiliaris representatius per zones del territori anomenats àmbits territorials homogenis de valoració, i es correspondran amb els preus mitjans de les compravendes.
En el cas de béns immobles urbans, la Direcció General del Cadastre calcularà el valor de referència d’un immoble concret a partir del mòdul de valor mitjà aplicable en l’àmbit en el qual s’ubiqui, tenint en compte les diferències de categories, antiguitat i estat de conservació entre aquest immoble i el producte immobiliari representatiu a què es refereixi el mòdul. Per a això es farà servir, transitòriament, la normativa de valoració cadastral.
En el cas de béns immobles rústics sense contrucció, el valor de referència es calcularà a partir del mòdul de valor mitjà, en funció de les seves característiques, i dels factors correctors per localització, agronòmics i socioeconòmics que es determinin en l’informe anual del mercat immobiliari corresponent.
D’aquesta manera, quan es realitza una transacció immobiliària que hagi de quedar subjecta a un d’aquests impostos, el valor de referència serà la base imposable de l’impost corresponent, llevat que el valor declarat o la contraprestació efectivament pagada siguin superiors, en aquest cas la base imposable serà el més gran d’aquestes magnituds. Es configura, doncs, el valor de referència com la base mínima de tributació en aquests dos impostos (ITP i ISD).
Com hem dit, el valor de referència no pot superar el valor de mercat, per al que es preveu l’aplicació de factors de minoració en la seva conformació. Amb això es pretén que la introducció del valor de referència no suposi una major tributació, encara que ja veurem si realment s’arriba a l’efecte desitjat.
A més, en el supòsit de subjecció a l’ITP i AJD en la modalitat d’actes jurídics de les primeres còpies d’escriptures públiques que tinguin per objecte immobles, quan la base imposable es determini en funció del valor dels mateixos, aquest no podrà ser inferior al seu valor de referència.
Però què passa amb l’Impost sobre el Patrimoni (IP)? Afecta el valor de referència a aquest impost? En principi, no es veu afectat de manera directa, tot i que, quan el valor de referència hagi estat base imposable en el tribut que gravi l’adquisició d’un immoble, aquest s’ha de tenir en compte per aplicar la regla de determinació de la base imposable de l’Impost sobre el Patrimoni a què, si s’escau, s’estigui subjecte.
Per tant, el valor de referència només podrà afectar l’Impost sobre el Patrimoni en el que es refereixi a immobles adquirits a partir d’1 de gener de 2022, en cap cas al patrimoni preexistent.
Els valors de referència, que com hem vist anteriorment es determinen anualment, estaran disponibles a la Seu Electrònica en el 2022. Així mateix, els titulars cadastrals també podran conèixer els elements que s’han aplicat en la determinació individualitzada del valor de referència del seu immoble.
També seran facilitats, a partir de l’any que ve, a través de la línia Directa del Cadastre (via telefònica) o acudint, prèvia petició de cita, a la Gerència del Cadastre.
Així mateix, està previst que es pugui consultar i certificar el valor de referència d’un immoble determinat en una data concreta.
El valor de referència es pot impugnar quan serveixi de base imposable en l’ITP, AJD o ISD, davant l’Administració Tributària corresponent amb ocasió de la rectificació d’autoliquidació o de la presentació de recursos contra la liquidació, en cas de practicar-se.
A més, en qualsevol moment, en cas de disconformitat amb les dades descriptives de l’immoble en el Cadastre, es poden instar, davant la Direcció General del Cadastre, els procediments cadastrals d’incorporació o revisió que preveu la norma (esmena de discrepàncies, rectificació d’errors…).
