Benvolguts clients,
(Reial Decret llei 11/2020, de 31 de març, pel qual s’adopten mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per fer front al COVID-19)
Tenint en compte la greu situació econòmica i social provocada per la crisi del COVID-19 el govern espanyol ha acordat un nou paquet de mesures que afecten directament als arrendaments. Així, el nou Reial Decret publicat el dia 1 d’abril estableix quatre paquets de mesures en aquest àmbit, que es relacionen per l’ordre en que estan publicades en dita norma:
1.- En relació als procediments judicials de desnonament d’HABITATGE en tràmit en el moment de la declaració de l’estat d’alarma.
2.- En relació a la pròrroga dels contractes d’arrendament d’HABITATGE que vencen dins el període de vigència de l’estat d’alarma.
3.- En relació a la renda de lloguer dels arrendaments d’HABITATGE. Diferència en els supòsits de grans tenedors i de petits propietaris.
4.- Ajudes econòmiques de finançament a arrendataris d’HABITATGE en situació de vulnerabilitat.
Tots els paquets de mesures:
a) Fan referència a CONTRACTES D’HABITATGE sotmesos a la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans; i
b) Són de caire TEMPORAL i aplicable sols per circumstàncies produïdes per raó de l’estat d’alarma produïda pel COVID-19.
Queden exclosos, doncs, arrendaments per a ús diferent d’habitatge (locals, segones residències) i aquells exclosos de la citada normativa específica (de negoci amb local, d’ús turístic, rústics, etc.)
1.- En relació als procediments judicials de desnonament d’HABITATGE en tràmit en el moment de la declaració de l’estat d’alarma i, per tant, actualment suspesos.
Previst en l’article 1 del RDL : ‘Suspensión del procedimiento de deshaucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional’.
Es preveu que quan s’aixequi la suspensió de terminis i termes judicials (‘términos y plazos’) per la finalització de l’estat d’alarma es podrà acordar l’inici d’una suspensió extraordinària de l’acta de llançament o de suspensió de la vista o del termini per oposar-se a la reclamació, en funció del moment processal en que es trobi el procediment. Termini màxim de 6 mesos des de l’entrada en vigor d’aquest Reial Decret.
Requisits per tal que operi el període de suspensió extraordinari: acreditar documentalment VULNERABILITAT ECONÒMICA a conseqüència de l’emergència sanitària ocasionada pel COVID-19. La decisió de suspensió recau en mans del Lletrat de l’Administració de Justícia.
Requisits que han de concórrer per tal que l’arrendatari pugui accedir a la moratòria (art. 5):
a) Que la persona arrendatària passi a estar en situació d’atur, ERTO o tingui la jornada reduïda per motius de cura o que pateixi circumstàncies similars que li suposin una pèrdua substancial d’ingressos (en cas d’empresaris o autònoms, per exemple) no arribant els ingressos dels membres de la unitat familiar al límit de tres vegades l’Indicador Públic de Renta d’Efectes Múltiples Mensuals (IPREM). Aquest límit pot incrementar-se per fill a càrrec de la unitat familiar, per persona major de 65 anys membre de la unitat familiar i/o per persones membres amb necessitats especials, en situació de dependència, d’incapacitats laboral, discapacitat intel·lectual, física o sensorial, o similars.
b) Que la renda de lloguer més les despeses i subministres bàsics (aigua, llum, electricitat, gas, gasoil, serveis de telecomunicacions fixe i mòbil i contribucions a comunitats de propietaris) sigui superior al 35% dels ingressos nets de la unitat familiar.
c) Que la persona arrendatària o qualsevol dels que formen part de la unitat familiar no disposi de cap altra habitatge en propietat o usdefruit a Espanya.
És l’arrendatari que ha de fer la petició i acreditar documentalment la situació de VULNERABILITAT ECONÒMICA aportant la documentació que consta en l’article 6: 1) certificat de prestacions de l’atur o de cessament de l’activitat emès per l’entitat gestora administrativa corresponent; 2) llibre de família, certificat d’empadronament i certificats de discapacitat, incapacitat o dependència; 3) nota simple del Registre de la propietat central de tots els membres de la unitat familiar; 4) declaració de responsable relativa al compliment dels requisits exigits per considerar-se sense recursos econòmics suficients.
2.- En relació a la pròrroga dels contractes d’arrendament d’HABITATGE que vencen dins el període de vigència de l’estat d’alarma.
Previst en l’article 2 del RDL: ‘Prorroga extraordinària de los contratos de arrendamiento de vivivienda habitual’.
En el supòsit de contractes de lloguer d’habitatge en que la seva durada legal inicial (5 ó 7 anys en funció del tipus d’arrendador) o la durada de prorroga obligatòria (anual fins a 3 anys més) finalitzi dins el període comprés des de l’entrada en vigor d’aquest RDL (01/04/2020) i fins a dos mesos posteriors a la finalització de l’estat d’alarma.
L’arrendatari podrà sol·licitar a l’arrendador una pròrroga extraordinària de fins a 6 mesos més de lloguer, en que s’aplicaran les mateixes condicions de lloguer. L’arrendador NO està obligat a acceptar-la.
Previsió sens perjudici d’altres acords als que puguin arribar la part arrendadora i l’arrendatària.
3.- En relació a la renda de lloguer dels arrendaments d’HABITATGE. Diferència en els supòsits de grans tenedors i de petits propietaris.
Previst en l’article 3 (‘Moratoria de deuda arrendaticia’) i següents del RDL (del 3 al 9).
Mesures tendents a procurar la moratòria de deutes per les persones arrendatàries d’habitatge habitual en situació de vulnerabilitat econòmica a causa del COVID-19. Les mesures que poden sol·licitar els arrendataris són diferents en funció de l’arrendador (gran tenedor i empresa o entitat pública d’habitatge o petit tenedor).
Requisits que ha reunir l’ARRENDATARI per accedir a qualsevol tipus de moratòria: acreditar documentalment VULNERABILITAT ECONÒMICA a conseqüència de l’emergència sanitària ocasionada pel COVID-19. Els supòsits de vulnerabilitat econòmica que han de concórrer són els que fixa l’article 5 del RDL, als que ja hem fet referència en el punt 1) i que reproduïm per la seva importància:
d) Que la persona arrendatària passi a estar en situació d’atur, ERTO o tingui la jornada reduïda per motius de cura o pateixi circumstàncies similars que li suposin una pèrdua substancial d’ingressos (en cas d’empresaris o autònoms, per exemple) no arribant els ingressos dels membres de la unitat familiar al límit de tres vegades l’Indicador Públic de Renta d’Efectes Múltiples Mensuals (IPREM) en relació al mes anterior a la declaració de pròrroga. Aquest límit pot incrementar-se per fill a càrrec de la unitat familiar, per persona major de 65 anys membre de la unitat familiar i/o per persones membres amb necessitats especials, en situació de dependència, d’incapacitats laboral, discapacitat intel·lectual, física o sensorial, o similars.
e) Que la renda de lloguer més les despeses i subministres bàsics (aigua, llum, electricitat, gas, gasoil, serveis de telecomunicacions fixe i mòbil i contribucions a comunitats de propietaris) sigui superior al 35% dels ingressos nets de la unitat familiar.
f) Que la persona arrendatària o qualsevol dels que formen part de la unitat familiar no disposi de cap altra habitatge en propietat o usdefruit a Espanya.
La situació de VULNERABILITAT ECONÒMICA l’ha d’acreditar documentalment l’arrendatari aportant la documentació que consta en l’article 6: 1) certificat de prestacions de l’atur o de cessament de l’activitat emès per l’entitat gestora administrativa corresponent; 2) llibre de família, certificat d’empadronament i certificats de discapacitat, incapacitat o dependència; 3) nota simple del Registre de la propietat central de tots els membres de la unitat familiar; 4) declaració de responsable relativa al compliment dels requisits exigits per considerar-se sense recursos econòmics suficients.
SUPÒSIT 1: Aplicació automàtica de la moratòria del deute de lloguer en casos de grans tenidors d’habitatge i d’empreses o entitats públiques d’habitatge (Art.4 RDL).
S’entén com a GRAN TENIDOR (únicament als efectes de les mesures previstes en aquest RDL) tota persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans (exclosos garatges i trasters) o d’una superfície construïda superior a 1.500 m².
Sol·licitant de la moratòria: l’arrendatari d’habitatge habitual que reuneixi els requisits de vulnerabilitat econòmica.
Termini de sol·licitud: 1 mes des de l’entrada en vigor del RDL (o sigui, del 2 d’abril al 2 de maig). No es fixa cap requisit exprés per fer la comunicació.
Contingut de la sol·licitud: aplaçament temporal i extraordinari en el pagament de la renda o condonació, sens perjudici d’arribar a un acord prèviament entre les parts.
Opcions de l’arrendador davant la petició de l’arrendatari, a comunicar en un termini màxim de 7 dies laborables a la recepció de la sol·licitud. Si no han arribat a un acord abans, l’arrendador està OBLIGAT a optar entre:
a) Una reducció del 50% de l’import de la renda durant el temps que duri l’estat d’alarma decretat, que pot ampliar-se fins a les 4 mensualitats següents en cas de considerar-se que la situació de vulnerabilitat provocada pel COVID-19 ho justifica. A pagar dins el mes que pertoqui.
b) Una moratòria en el pagament de la renda, aplicable automàticament i mentre duri l’estat d’alarma i que pot ampliar-se fins a les 4 mensualitats següents en cas de considerar-se que la situació de vulnerabilitat provocada pel COVID-19 ho justifica. L’import total acumulat es començarà a pagar de forma fraccionada a partir del moment en que s’aixequi l’estat d’alarma o transcorrin els 4 mesos indicats. L’arrendatari tindrà un termini mínim de 3 anys per pagar l’import degut de forma fraccionada, sempre durant la vigència del contracte. La quantitat aplaçada no generarà interessos ni penalitzacions a càrrec de l’arrendatari.
Independentment de l’acord sobre ajornament que s’assoleixi, l’arrendatari tindrà dret a accedir al programa d’ajudes transitòries de finançament previstes en el RDL.
SUPÒSIT 2: Modificació excepcional i transitòria de les condicions del lloguer en cas d’arrendadors que no són grans tenedors o empreses o entitats públiques d’habitatge.
En aquests supòsits l’arrendador NO està obligat a optar per atorgar cap de les mesures que proposi l’arrendatari, sens perjudici d’arribar a un acord de prorroga o condonació entre ells amb caràcter previ.
Sol·licitant de la moratòria: l’arrendatari d’habitatge habitual que reuneixi els requisits de ‘vulnerabilitat econòmica’ (requisits ja indicats en el punt anterior).
Termini de sol·licitud: 1 mes des de l’entrada en vigor del RDL (o sigui, del 2 d’abril al 2 de maig). No es fixa cap requisit exprés per fer la comunicació.
Contingut de la sol·licitud: aplaçament temporal i extraordinari en el pagament de la renda o condonació, sens perjudici d’arribar-se a un acord prèviament entre les parts.
Opcions de l’arrendador davant la petició de l’arrendatari, a comunicar en un termini màxim de 7 dies laborables a la recepció de la sol·licitud: si accepta o no la proposta de l’arrendatari i, arribat el cas, les possibles alternatives que proposa. NO està obligat a arribar a cap acord.
Tant si s’arriba o no a un acord en relació a la renda, l’arrendatari podrà tenir accés al programa d’ajudes transitòries de finançament previstes en el RDL.
4.- Ajudes econòmiques de finançament a arrendataris d’HABITATGE en situació de vulnerabilitat econòmica i social sobrevinguda.
Previstos en els articles 9 a 11 del RDL i consistents en:
– AJUDES TRANSISTÒRIES DE FINANÇAMENT, a través d’entitats bancàries i amb l’aval de l’Estat, a retornar en un termini màxim de 6 anys, sense despeses ni interessos, i per destinar-les a cobrir un màxim de fins a 6 mesos de lloguer. Els ‘microcrédits’ als que feien referència les notícies dels últims dies.
– Nou “PROGRAMA d’ajudes per contribuir a minimitzar l’impacte econòmic i social del COVID-19 en relació als lloguers d’habitatge habitual”. Per atendre problemes transitoris de pagament total o parcial de lloguer arrel de la situació de crisi. La finalitat serà, inicialment, la d’ajudar a la devolució dels préstecs sol·licitats per pagar les ajudes transitòries de lloguer en el supòsit que les llars vulnerables tardin en la recuperació de les conseqüències de la crisi.
– Ampliació del “PROGRAMA d’ajuda a les víctimes de violència de gènere, persones objecte de desnonament del seu habitatge habitual, persones sense llar i altres persones especialment vulnerables”.
A banda, els articles 12, 13 i 14 regulen els fons per l’execució dels diferents Plans d’habitatge aprovats per les Comunitats autònomes i pel foment del parc d’habitatge de lloguer social.
ATENCIÓ!!! Entenem important avisar als arrendataris que aquell que es beneficiï d’una moratòria del deute de lloguer i/o d’ajudes públiques de forma indeguda, o sigui, sense reunir els requisits per entendre que està en situació de ‘vulnerabilitat econòmica’, serà responsable dels danys i perjudicis que hagi pogut produir i de les despeses que hagi generat. L’import dels danys, perjudicis i despeses no podrà ser inferior al benefici indegudament obtingut per la persona arrendatària.
A DESTACAR: MORATÒRIA DE DEUTE HIPOTECARI
A banda del posat de manifest en els punts anteriors, tenir en compte que el propietari arrendador persona física podria accedir a una moratòria en la quota hipotecària derivada del deute contret per l’adquisició d’un habitatge destinat a lloguer i amb contracte d’arrendament vigent, en el supòsit que deixi de percebre la renta de lloguer des de l’entrada en vigor de l’estat d’alarma (14 de març) o fins a un mes després de la finalització de dit estat. Supòsit de l’article 19.c) del RDL.
