Amb caràcter general, la base imposable de l’impost estarà constituïda pel valor del bé que es transmet i, també amb caràcter general i llevat que sigui aplicable alguna de les regles especials que estableix la norma, s’entén per “valor”, el valor de mercat. Ara bé, tractant-se de transmissions d’immobles, des de l’1 de gener de 2022 la base imposable de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPiAJD) està constituïda pel valor de referència, llevat que el valor declarat pels interessats o el preu o contraprestació pactats fos superior, cas en què es prendrà aquest últim.
A la pràctica, aquesta nova forma de conformar la base imposable de l’impost suposa, en la majoria dels casos, un increment de tributació.
A més, quan no hi hagi valor de referència, o aquest no pugui ser certificat, la base imposable serà la més gran de tres quantitats:
(i) valor declarat,
(ii) preu o contraprestació pactat i
(iii) valor de mercat.
Partint d’això, la Direcció General de Tributs (DGT) ha començat a resoldre algunes consultes vinculants on l’aplicació del valor de referència resulta, certament, conflictiu. Ens referim a supòsits en què s’adquireix un Habitatge de Protecció Pública -o de Protecció Oficial- o a les adquisicions de béns immobles a través de subhasta pública.
Adquisició d’Habitatges de Protecció Pública
A aquestes operacions es refereixen les consultes de la DGT V0298-22, de 17 de febrer, referida a un habitatge que té la qualificació d’Habitatge de Protecció Pública, la CV 0689-22, de 30 de març, en què es va a adquirir una parcel·la protegida, o la CV 0690-22, de 30 de març, en què s’adquirirà un Habitatge de Protecció Oficial. Tots ells són supòsits d’adquisicions d’habitatge amb preu taxat en què el preu màxim de venda ve fixat per la Comunitat Autònoma o algun organisme oficial.
En elles, els consultants respectius pregunten sobre quin ha de ser el valor atribuït al bé a l’hora de liquidar l’ITP, si el valor de referència o el valor de venda màxim fixat en cada cas per l’òrgan corresponent.
La DGT, després d’exposar la normativa aplicable conclou que, en aquests casos, l’habitatge no ha de tenir un valor de referència superior al preu màxim de venda fixat administrativament, ja que aquest seria el seu valor de mercat i el valor de referència no pot superar el valor de mercat.
No obstant això, en els supòsits plantejats a les tres consultes esmentades, el valor de referència supera els preus màxims de venda que s’havien fixat. A títol d’exemple, a la V0298-22, el preu fixat per la Comunitat de Madrid era de 350.000€ i el valor de referència assignat a l’habitatge era de 588.000€.
En aquests casos, en què el valor de referència supera el de mercat, la DGT assenyala que el contribuent no està eximit de liquidar pel valor de referència, ja que, com hem assenyalat al començament, així ho assenyala la norma de forma imperativa. El que haurà de fer el contribuent, assenyala el Centre Directiu, és impugnar l’autoliquidació presentant una sol·licitud de rectificació d’autoliquidació si considera que aquest valor perjudica els interessos legítims.
En definitiva, el que ve a dir la DGT és que, tot i saber que el valor de referència està mal calculat –o incorrectament assignat– ja que supera el valor de mercat en aquests casos, el contribuent ha d’autoliquidar tenint en compte aquest valor perquè així ho assenyala la norma, i, a continuació, rectificar l’autoliquidació i liquidar pel valor que correspongui, que serà el més gran entre el preu màxim fixat (valor de mercat) i el preu pactat.
Adquisició d’immobles a subhasta
Passa una cosa semblant en els casos d’adquisició d’immobles en subhasta. A aquest supòsit es refereix la consulta de la DGT V0453-22, en què s’adquireix un immoble a través de subhasta judicial el valor de taxació del qual és 465.221€, la seva adjudicació per cessió de remat 232.000€ i el valor de referència és de 259.491,60€.
El criteri de la DGT fixat en aquesta consulta estableix que, en les transmissions de béns immobles realitzades mitjançant subhasta pública, notarial, judicial o administrativa, la base imposable serà el valor de referència de l’immoble en la data de la meritació de l’impost, llevat que el valor d’adquisició del bé immoble, el valor declarat pels interessats o ambdós siguin superiors al seu valor de referència, cas en què es prendrà com a base imposable d’aquestes operacions l’import més gran d’aquestes magnituds.
Ara bé, en cas d’inexistència de valor de referència o si aquest no pogués ser certificat per la Direcció General de Cadastre, a la determinació de la base imposable serà aplicable el que disposa l’article 39 del Reglament de l’ITP i AJD, d’acord amb el qual, el valor d’adquisició de l’immoble tindrà la consideració de valor de mercat.
A diferència dels supòsits anteriors, la DGT no diu res sobre la possibilitat d’impugnar l’autoliquidació, a través de la sol·licitud de rectificació d’autoliquidació però, al nostre parer, no sembla desgavellat pensar-hi perquè considera que, en aquest tipus d’operació, l’aplicació de la regla especial del valor de referència resulta inadequada i considerant que als valors dimanants de la subhasta -valor de taxació, adjudicació o remat- se’ls pogués atribuir un caràcter qualificat per haver estat determinats dins un procediment judicial.
