El Gobierno finalmente ha aprobado una serie de medidas relativas a los locales comerciales a fin de intentar reducir los gastos de pymes y autónomos raíz de la crisis del COVID-19.
Son medidas muy parecidas a las que se acordaron en relación a los arrendamientos de viviendas en el RDL 11/2020, de 31 de marzo, partiendo de la diferencia entre GRAN TENEDOR o no del propietario y de las premisas siguientes:
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Hacen referencia a CONTRATOS PARA USO DISTINTO AL DE VIVIENDA sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y los ARRENDAMIENTOS DE NEGOCIOS.
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Son de carácter TEMPORAL y EXTRAORDINARIA, aplicable sólo por circunstancias producidas por razón del estado de alarma producida por el COVID-19.
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El ARRENDATARIO PERSONA FÍSICA o PEQUEÑA Y MEDIANA EMPRESA (PYME) puede pedir al arrendador una moratoria, temporal y extraordinaria como hemos dicho, en el pago de las rentas.
1. ARRENDATARIOS QUE PUEDEN SOLICITAR LA MORATORIA (Art. 3 RDL).
Los AUTÓNOMOS (personas físicas) que:
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Destinen del inmueble arrendado a su actividad.
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Estuvieran afiliados y en situación de alta en el momento de decretarse el estado de alarma (16 de marzo) en el RETA o mutualidad alternativa.
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Que su actividad haya quedado suspendida a consecuencia del decreto de estado de alarma o por orden de la Autoridad competente.
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De NO haber quedado suspendida su actividad: que pueda acreditar una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita la moratoria, de al menos un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que perteneció este mes con relación al año anterior.
Las PYMES (personas jurídicas) que:
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Destinen el inmueble arrendado a su actividad.
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Que no superen los límites establecidos en el art 257.1 de la Ley de Sociedades de Capitales, reuniendo al menos dos de las siguientes características:
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Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro (4) millones de euros.
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Que el importe neto de la cifra anual de negocios no supere los ocho (8) millones de euros.
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Que la media de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta (50).
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Que su actividad haya quedado suspendida consecuencia del decreto de estado de alarma, o por orden de la Autoridad competente.
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De NO haber quedado suspendida su actividad, pueda acreditar una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el fraccionamiento en, al menos un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que perteneció este mes en relación al año anterior.
2. REQUISITOS PARA PODER PEDIR ESTA MORATORIA (Art. 1 y 2 RDL).
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Que NO exista un acuerdo anterior entre arrendatario y arrendador de moratoria o reducción de la renta.
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Que se pida por parte del arrendatario al arrendador como MÁXIMO el día 23 de MAYO (plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL).
3. CARACTERÍSTICAS DE LA MORATORIA SI EL ARRENDADOR ES EMPRESA O ENTIDAD PÚBLICA DE VIVIENDA O UN GRAN TENEDOR (Art. 3.1 RDL).
Se considera GRAN TENEDOR DE VIVIENDA a los efectos de la aplicación de estas medidas extraordinarias, aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez (10) inmuebles urbanos, excluyendo parkings y trasteros, o que, siendo propietarios de menos, estos tengan una superficie construida total de más de 1.500 m².
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Afectará el período de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, pudiéndose extender a las mensualidades siguientes (prorrogables una a una y hasta un máximo de cuatro (4) meses) si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por COVID-19.
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La renta aplazada se empezará a pagar al mes siguiente de levantarse el estado de alarma o cuando desaparezca el impacto provocado por COVID-19 (con el máximo de cuatro meses más indicados).
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Las rentas aplazadas se fraccionarán en un plazo de dos (2) años y siempre dentro del período de vigencia del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas.
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El importe aplazado NO generará intereses ni tendrá asociada ningún tipo de penalización por el arrendatario.
4. CARACTERÍSTICAS DE LA MORATORIA SI EL ARRENDADOR NO ES UNA EMPRESA O ENTIDAD PÚBLICA DE VIVIENDA O UN GRAN TENEDOR (Art. 3.2 RDL).
Es importante destacar que, al igual que en el caso de viviendas, el arrendador puede NO aceptar la moratoria planteada por el arrendatario.
El Decreto no marca ni los meses de aplazamiento ni el periodo de devolución de forma fraccionada de la renta aplazada, por lo que cualquier acuerdo al respecto deberá limitarse a lo que acuerden las partes.
IMPORTANTE: En el segundo apartado de este artículo se habla de que las partes podrán disponer, total o parcialmente, de la FIANZA para usarla para pago de la renta. Con todo, si se utiliza la fianza el arrendatario tiene la obligación de reponerla en el plazo máximo de un (1) año desde la fecha del acuerdo o hasta el día que venza el contrato, si fuera un plazo inferior a un (1) año.
Inicialmente, parece que dicha posibilidad sólo se prevé en casos en que el arrendatario sea un particular dado el apartado en que está incluido, con todo, es incoherente plantearlo así dado que en el citado artículo se hace referencia a los ‘apartados anteriores‘, en plural. Más allá de esta consideración estamos a la espera de la consulta realizada al INSTITUTO CATALÁN DEL SUELO (Incasol) sobre el procedimiento que se debería seguir, dado que esta entidad es la que gestiona las fianzas de alquiler en Cataluña (siendo ésta una de las pocas comunidades autónomas en que es obligatorio el ingreso de la fianza en un organismo púbico). Cabe destacar que si bien se fija la obligación del arrendatario de reponer la fianza que viene obligado a su ingreso es el propietario, con sanción asociada si no lo hace.
5. ACREDITACIÓN DE CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS.
El ARRENDATARIO deberá acreditar al ARRENDADOR que reúne los requisitos y así:
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La reducción de actividad acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, de acuerdo con la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
Si el arrendador lo requiere, el arrendatario le deberá mostrar sus libros contables para acreditar la reducción de la actividad.
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En caso de suspensión de actividad, deberá acreditarse mediante certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma.
6. SANCIONES.
Al igual que en las medidas previstas por los arrendamientos de viviendas, los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, sin reunir los requisitos que se exigen, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
7. OTROS ASPECTOS VINCULADOS A ARRENDAMIENTOS A TENER EN CUENTA.
ACCESO A AYUDAS: Las moratorias no son incompatibles con las ayudas económicas que los autónomos y empresas pueden solicitar previstas por el Gobierno español (microcréditos, subvenciones, bonificaciones de cuotas, etc.).
DECLARACIÓN DE IVA: La Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT), ha publicado en su página web un listado de respuestas sobre cuestiones fiscales vinculadas con la situación actual provocada por el COVID-19 (al efecto, pueden consultar la página web).
En relación a lo que nos interesa, si el arrendador y el arrendatario acuerdan la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria, suspensión o carencia total en el pago de la renta raíz del cierre temporal del negocio debido al estado de alarma actual, NO se producirá el devengo del IVA durante el período de dicha suspensión, moratoria o carencia. Con todo, habrá que acreditar documentalmente dicho acuerdo.
Bou & Associats – Departamento Jurídico – 24 de abril de 2020
