El Govern espanyol finalment ha aprovat una sèrie de mesures relatives als locals comercials a fi d’intentar reduir les despeses de pimes i autònoms arrel de la crisi del COVID- 19.
Són mesures molt semblants a les que es van acordar en relació als arrendaments d’habitatges en el RDL 11/2020, de 31 de març, partint de la diferència entre GRAN TENIDOR o no del propietari i de les premisses següents:
- Fan referència a CONTRACTES PER A ÚS DIFERENT AL D’HABITATGE sotmesos a la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans i als ARRENDAMENTS DE NEGOCIS.
- Són de caire TEMPORAL i EXTRAORDINÀRIA, aplicable sols per circumstàncies produïdes per raó de l’estat d’alarma produïda pel COVID-19.
- L’ARRENDATARI PERSONA FÍSICA o PETITA I MITJANA EMPRESA (PIME) pot demanar a l’arrendador una moratòria, temporal i extraordinària com hem dit, en el pagament de les rendes.
1. ARRENDATARIS QUE PODEN DEMANAR LA MORATÒRIA (Art. 3 RDL).
Els AUTÒNOMS (persones físiques) que:
- Destinin l’immoble arrendat a la seva activitat.
- Estiguessin afiliats i en situació d’alta en el moment de decretar-se l’estat d’alarma (16 de març) en el RETA o mutualitat alternativa.
- Que la seva activitat hagi quedat suspesa a conseqüència del decret d’estat d’alarma o per ordre de l’Autoritat competent.
- De NO haver quedat suspesa la seva activitat: que pugui acreditar una reducció de la facturació del mes natural anterior al que se sol·licita la moratòria, d’almenys un 75% en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual va pertànyer aquest mes amb relació a l’any anterior.
Les PIMES (persones jurídiques) que:
- Destinin l’immoble arrendat a la seva activitat.
- Que no superin els límits establerts en l’art 257.1 de la Llei de Societats de Capitals, reunint com a mínim dos de les següents característiques:
- Que el total de les partides de l’actiu no superi els quatre (4) milions d’euros.
- Que l’import net de la xifra anual de negocis no superi els vuit (8) milions d’euros.
- Que la mitjana de treballadors empleats durant l’exercici no sigui superior a cinquanta (50).
- Que la seva activitat hagi quedat suspesa a conseqüència del decret d’estat d’alarma, o per ordre de l’Autoritat competent.
- De NO haver quedat suspesa la seva activitat, pugui acreditar una reducció de la facturació del mes natural anterior al que se sol·licita el fraccionament en, almenys un 75% en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual va pertànyer aquest mes en relació a l’any anterior.
2. REQUISITS PER PODER DEMANAR AQUESTA MORATÒRIA (Art. 1 i 2 RDL).
- Que NO existeixi un acord anterior entre arrendatari i arrendador de moratòria o reducció de la renda.
- Que es demani per part de l’arrendatari al arrendador com a MÀXIM el dia 23 de MAIG (termini d’un mes des de l’entrada en vigor del RDL).
3. CARACTERÍSTIQUES DE LA MORATÒRIA SI L’ARRENDADOR ÉS EMPRESA O ENTITAT PÚBLICA D’HABITATGE O UN GRAN TENIDOR (Art. 3.1 RDL).
Es considera GRAN TENIDOR D’HABITATGE als efectes de l’aplicació d’aquestes mesures extraordinàries, aquella persona física o jurídica que sigui titular de més de deu (10) immobles urbans, excloent pàrquings i trasters, o que essent propietaris de menys, aquests tinguin una superfície construïda total de més de 1.500 m2.
- Afectarà el període de temps que duri l’estat d’alarma i les seves pròrrogues, podent-se estendre a les mensualitats següents (prorrogables una a una i fins a un màxim de quatre (4) mesos) si aquell termini fos insuficient en relació amb l’impacte provocat pel COVID-19.
- La renda ajornada es començarà a pagar al mes següent d’aixecar-se l’estat d’alarma o quan desaparegui l’impacte provocat pel COVID-19 (amb el màxim de quatre mesos més indicats).
- Les rendes ajornades es fraccionaran en un termini de dos (2) anys i sempre dins del període de vigència del contracte d’arrendament o de qualsevol de les seves pròrrogues.
- L’import ajornat NO generarà interessos ni tindrà associada cap tipus de penalització per l’arrendatari.
4. CARACTERÍSTIQUES DE LA MORATÒRIA SI L’ARRENDADOR NO ÉS UNA EMPRESA O ENTITAT PÚBLICA D’HABITATGE O UN GRAN TENIDOR (Art. 3.2 RDL).
És important destacar que, igual que en el cas d’habitatges, l’arrendador pot NO acceptar la moratòria plantejada per l’arrendatari.
El Decret no marca ni els mesos d’ajornament ni el període de devolució de forma fraccionada de la renda ajornada, pel que qualsevol acord al respecte haurà de limitar-se al que acordin les parts.
IMPORTANT: En el segon apartat d’aquesta article es parla que les parts podran disposar, totalment o parcialment, de la FIANÇA per fer-la servir per a pagament de la renda. Amb tot, si es fa servir la fiança l’arrendatari te l’obligació de reposar-la en el termini màxim d’un (1) any des de la data de l’acord o fins al dia que venci el contracte, si fos un termini inferior a un (1) any.
Inicialment, sembla que dita possibilitat sols es preveu en casos en que l’arrendatari sigui un particular donat l’apartat en que està inclòs, amb tot, és incoherent plantejar-ho així donat que en el citat article es fa referència als ‘apartados anteriores’, en plural. Més enllà d’aquesta consideració estem a l’espera de la consulta realitzada a l’INSTITUT CATALÀ DEL SÒL (Incasol) sobre el procediment que s’hauria de seguir, donat que aquesta entitat és la que gestiona les fiances de lloguer a Catalunya (essent aquesta una de les poques comunitats autònomes en que és obligatori l’ingrés de la fiança en un organisme púbic). Cal destacar que si bé es fixa la obligació de l’arrendatari de reposar la fiança qui ve obligat al seu ingrés és el propietari, amb sanció associada si no ho fa.
5. ACREDITACIÓ DE COMPLIMENT DELS REQUISITS.
L’ARRENDATARI haurà d’acreditar a l’ARRENDADOR que reuneix els requisits i així:
- La reducció d’activitat s’acreditarà inicialment mitjançant la presentació d’una declaració responsable en la qual, d’acord amb la informació comptable i d’ingressos i despeses, es faci constar la reducció de la facturació mensual en, almenys un 75%, en relació amb la facturació mitjana mensual del mateix trimestre de l’any anterior.
Si l’arrendador ho requereix, l’arrendatari li haurà de mostrar els seus llibres comptables per acreditar la reducció de l’activitat.
- En cas de suspensió d’activitat, s’ha d’acreditar mitjançant certificat expedit per l’AEAT o l’òrgan competent de la Comunitat Autònoma.
6. SANCIONS.
Igual que en les mesures previstes pels arrendaments d’habitatges, els arrendataris que s’hagin beneficiat de l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda, sense reunir els requisits que s’exigeixen, seran responsables dels danys i perjudicis que s’hagin pogut produir, així com de totes les despeses generades per l’aplicació d’aquestes mesures excepcionals, sense perjudici de les responsabilitats d’un altre ordre que la conducta dels mateixos pogués donar lloc.
7. ALTRES ASPECTES VINCULATS ALS ARRENDAMENTS A TENIR EN COMPTE.
ACCÉS A AJUDES: Les moratòries no són incompatibles amb les ajudes econòmiques que els autònoms i empreses poden sol·licitar previstes pel Govern espanyol (microcrèdits, subvencions, bonificacions de quotes, etc.).
DECLARACIÓ D’IVA: L’Agència Estatal d’Administració Tributària (AEAT), ha publicat en la seva pàgina web un llistat de respostes sobre qüestions fiscals vinculades amb la situació actual provocada pel COVID-19 (a l’efecte, poden consultar la pàgina web).
En relació al que ens interessa, si l’arrendador i l’arrendatari acorden la suspensió del contracte de lloguer o una moratòria, suspensió o carència total en el pagament de la renda arrel del tancament temporal del negoci degut a l’estat d’alarma actual, NO es produirà el meritament de l’IVA durant el període de dita suspensió, moratòria o carència. Amb tot, caldrà acreditar documentalment dit acord.
Bou & Associats – Departament Jurídic – 24 d’abril de 2020
