Estimados clientes,
(Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19)
Teniendo en cuenta la grave situación económica y social provocada por la crisis del COVID-19 el gobierno español ha acordado un nuevo paquete de medidas que afectan directamente a los arrendamientos. Así, el nuevo Real Decreto publicado el día 1 de abril establece cuatro paquetes de medidas en este ámbito, que se relacionan por el orden en que están publicadas en dicha norma:
1.- En relación a los procedimientos judiciales de desahucio de VIVIENDA en trámite en el momento de la declaración del estado de alarma.
2.- En relación a la prórroga de los contratos de arrendamiento de VIVIENDA que vencen dentro del período de vigencia del estado de alarma.
3.- En relación a la renta de alquiler de los arrendamientos de VIVIENDA. Diferencia en los supuestos de grandes tenedores y de pequeños propietarios.
4.- Ayudas económicas de financiación a arrendatarios de VIVIENDA en situación de vulnerabilidad.
Todos los paquetes de medidas:
a) Hacen referencia a CONTRATOS DE VIVIENDA sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; y
b) Son de carácter TEMPORAL y aplicable sólo por circunstancias producidas por razón del estado de alarma producida por el COVID-19.
Quedan excluidos, pues, arrendamientos para uso distinto de vivienda (locales, segundas residencias) y aquellos excluidos de la citada normativa específica (de negocio con local, de uso turístico, rústicos, etc.)
1.- En relación a los procedimientos judiciales de desahucio de VIVIENDA en trámite en el momento de la declaración del estado de alarma y, por tanto, actualmente suspendidos.
Previsto en el artículo 1 del RDL: ‘Suspensión del procedimiento de deshaucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional’.
Se prevé que cuando se levante la suspensión de plazos y términos judiciales (‘términos y plazos‘) para la finalización del estado de alarma se podrá acordar el inicio de una suspensión extraordinaria del acta de lanzamiento o de suspensión de la vista o del plazo para oponerse a la reclamación, en función del momento procesal en que se encuentre el procedimiento. Plazo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor de este Real Decreto.
Requisitos para que opere el período de suspensión extraordinario: acreditar documentalmente VULNERABILIDAD ECONÓMICA consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19. La decisión de suspensión recae en manos del Letrado de la Administración de Justicia.
Requisitos que deben concurrir para que el arrendatario pueda acceder a la moratoria (art. 5):
a) Que la persona arrendataria pase a estar en situación de desempleo, ERTE o tenga la jornada reducida por motivos de cuidado o que sufra circunstancias similares que le supongan una pérdida sustancial de ingresos (en caso de empresarios o autónomos, por ejemplo) no llegando los ingresos de los miembros de la unidad familiar en el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples Mensuales (IPREM). Este límite puede incrementarse por hijo a cargo de la unidad familiar, por persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar y/o por personas miembros con necesidades especiales, en situación de dependencia, de incapacidades laboral, discapacidad intelectual, física o sensorial, o similares.
b) Que la renta de alquiler más los gastos y suministros básicos (agua, luz, electricidad, gas, gasóleo, servicios de telecomunicaciones fijo y móvil y contribuciones a comunidades de propietarios) sea superior al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.
c) Que la persona arrendataria o cualquiera de los que forman parte de la unidad familiar no disponga de ninguna otra vivienda en propiedad o usufructo en España.
Es el arrendatario que debe hacer la petición y acreditar documentalmente la situación de VULNERABILIDAD ECONÓMICA aportando la documentación que consta en el artículo 6: 1) certificado de prestaciones del paro o de cese de la actividad emitido por la entidad gestora administrativa correspondiente; 2) libro de familia, certificado de empadronamiento y certificados de discapacidad, incapacidad o dependencia; 3) nota simple del Registro de la propiedad central de todos los miembros de la unidad familiar; 4) declaración de responsable relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes.
2.- En relación a la prórroga de los contratos de arrendamiento de VIVIENDA que vencen dentro del período de vigencia del estado de alarma.
Previsto en el artículo 2 del RDL: ‘Prorroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual’.
En el supuesto de contratos de alquiler de vivienda en que su duración legal inicial (5 ó 7 años en función del tipo de arrendador) o la duración de prorroga obligatoria (anual hasta 3 años más) finalice en el período comprendido desde la entrada en vigor de este RDL (01/04/2020) y hasta dos meses posteriores a la finalización del estado de alarma.
El arrendatario podrá solicitar al arrendador una prórroga extraordinaria de hasta 6 meses más de alquiler, en que se aplicarán las mismas condiciones de alquiler. El arrendador NO está obligado a aceptarla.
Previsión sin perjuicio de otros acuerdos a los que puedan llegar la parte arrendadora y la arrendataria.
3.- En relación a la renta de alquiler de los arrendamientos de VIVIENDA. Diferencia en los supuestos de grandes tenedores y de pequeños propietarios.
Previsto en el artículo 3 (‘Moratoria de deuda arrendaticia’) Y siguientes del RDL (del 3 al 9).
Medidas tendentes a procurar la moratoria de deudas para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica debido al COVID-19. Las medidas que pueden solicitar los arrendatarios son diferentes en función del arrendador (gran tenedor y empresa o entidad pública de vivienda o pequeño tenedor).
Requisitos que debe reunir el ARRENDATARIO para acceder a cualquier tipo de moratoria: acreditar documentalmente VULNERABILIDAD ECONÓMICA consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19. Los supuestos de vulnerabilidad económica que deben concurrir son los que fija el artículo 5 del RDL, a los que ya hemos hecho referencia en el punto 1) y que reproducimos por su importancia:
d) Que la persona arrendataria pase a estar en situación de desempleo, ERTE o tenga la jornada reducida por motivos de cuidado o sufra circunstancias similares que le supongan una pérdida sustancial de ingresos (en caso de empresarios o autónomos, por ejemplo) no llegando los ingresos de los miembros de la unidad familiar en el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples Mensuales (IPREM) en relación al mes anterior a la declaración de prórroga. Este límite puede incrementarse por hijo a cargo de la unidad familiar, por persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar y/o por personas miembros con necesidades especiales, en situación de dependencia, de incapacidades laboral, discapacidad intelectual, física o sensorial, o similares.
e) Que la renta de alquiler más los gastos y suministros básicos (agua, luz, electricidad, gas, gasóleo, servicios de telecomunicaciones fijo y móvil y contribuciones a comunidades de propietarios) sea superior al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.
f) Que la persona arrendataria o cualquiera de los que forman parte de la unidad familiar no disponga de ninguna otra vivienda en propiedad o usufructo en España.
La situación de VULNERABILIDAD ECONÓMICA será acreditada documentalmente por el arrendatario aportando la documentación que consta en el artículo 6: 1) certificado de prestaciones del paro o de cese de la actividad emitido por la entidad gestora administrativa correspondiente; 2) libro de família, certificado de empadronamiento y certificados de discapacidad, incapacidad o dependencia; 3) nota simple del Registro de la propiedad central de todos los miembros de la unidad familiar; 4) declaración de responsable relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes.
SUPUESTO 1: Aplicación automática de la moratoria de la deuda de alquiler en casos de grandes tenedores de vivienda y de empresas o entidades públicas de vivienda (Art.4 RDL).
Se entiende como GRAN TENEDOR (únicamente los efectos de las medidas previstas en este RDL) toda persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos (excluidos garajes y trasteros) o de una superfície construida superior a 1.500 m².
Solicitante de la moratoria: el arrendatario de vivienda habitual que reúna los requisitos de vulnerabilidad económica.
Plazo de solicitud: 1 mes desde la entrada en vigor del RDL (o sea, del 2 de abril al 2 de mayo). No se fija ningún requisito expreso para realizar la comunicación.
Contenido de la solicitud: aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta o condonación, sin perjuicio de llegar a un acuerdo previamente entre las partes.
Opciones del arrendador ante la petición del arrendatario, a comunicar en un plazo máximo de 7 días laborables a la recepción de la solicitud. Si no han llegado a un acuerdo antes, el arrendador está OBLIGADO a optar entre:
a) Una reducción del 50% del importe de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado, que puede ampliarse hasta las 4 mensualidades siguientes en caso de considerarse que la situación de vulnerabilidad provocada por el COVID-19 lo justifica. A pagar dentro del mes que corresponda.
b) Una moratoria en el pago de la renta, aplicable automáticamente y mientras dure el estado de alarma y que puede ampliarse hasta las 4 mensualidades siguientes en caso de considerarse que la situación de vulnerabilidad provocada por el COVID-19 lo justifica. El importe total acumulado se empezará a pagar de forma fraccionada a partir del momento en que se levante el estado de alarma o transcurran los 4 meses indicados. El arrendatario tendrá un plazo mínimo de 3 años para pagar el importe adeudado de forma fraccionada, siempre durante la vigencia del contrato. La cantidad aplazada no generará intereses ni penalizaciones a cargo del arrendatario.
Independientemente del acuerdo sobre aplazamiento que se alcance, el arrendatario tendrá derecho a acceder al programa de ayudas transitorias de financiación previstas en el RDL.
SUPUESTO 2: Modificación excepcional y transitoria de las condiciones del alquiler en caso de arrendadores que no son grandes tenedores o empresas o entidades públicas de vivienda.
En estos supuestos el arrendador NO está obligado a optar por otorgar ninguna de las medidas que proponga el arrendatario, sin perjuicio de llegar a un acuerdo de prorroga o condonación entre ellos con carácter previo.
Solicitante de la moratoria: el arrendatario de vivienda habitual que reúna los requisitos de ‘vulnerabilidad económica’ (requisitos ya indicados en el punto anterior).
Plazo de solicitud: 1 mes desde la entrada en vigor del RDL (o sea, del 2 de abril al 2 de mayo). No se fija ningún requisito expreso para realizar la comunicación.
Contenido de la solicitud: aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta o condonación, sin perjuicio de llegarse a un acuerdo previamente entre las partes.
Opciones del arrendador ante la petición del arrendatario, a comunicar en un plazo máximo de 7 días laborables a la recepción de la solicitud: si acepta o no la propuesta del arrendatario y, llegado el caso, las posibles alternativas que propone. NO está obligado a llegar a ningún acuerdo.
Tanto si se llega o no a un acuerdo en relación a la renta, el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación previstas en el RDL.
4.- Ayudas económicas de financiación a arrendatarios de VIVIENDA en situación de vulnerabilidad económica y social sobrevenida.
Previstos en los artículos 9 a 11 del RDL y consistentes en:
– AYUDAS TRANSISTORIAS DE FINANCIACIÓN, a través de entidades bancarias y con el aval del Estado, a devolver en un plazo máximo de 6 años, sin gastos ni intereses, y para destinarlas a cubrir un máximo de hasta 6 meses de alquiler. Los ‘microcréditos’ a los que hacían referencia las noticias de los últimos días.
– Nuevo “PROGRAMA de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en relación a los alquileres de vivienda habitual”. Para atender problemas transitorios de pago total o parcial de alquiler raíz de la situación de crisis. La finalidad será, inicialmente, la de ayudar a la devolución de los préstamos solicitados para pagar las ayudas transitorias de alquiler en el supuesto de que los hogares vulnerables tarden en la recuperación de las consecuencias de la crisis.
– Ampliación del “PROGRAMA de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables”.
A parte, los artículos 12, 13 y 14 regulan los fondos para la ejecución de los diferentes planes de vivienda aprobados por las Comunidades Autónomas y por el fomento del parque de vivienda de alquiler social.
ATENCIÓN!!! Entendemos importante avisar a los arrendatarios que aquel que se beneficie de una moratoria de la deuda de alquiler y/o de ayudas públicas de forma indebida, o sea, sin reunir los requisitos para entender que está en situación de ‘vulnerabilidad económica’, será responsable de los daños y perjuicios que haya podido producir y de los gastos que haya generado. El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria.
A DESTACAR: MORATORIA DE DEUDA HIPOTECARIA
Aparte del puesto de manifiesto en los puntos anteriores, tener en cuenta que el propietario arrendador persona física podría acceder a una moratoria en la cuota hipotecaria derivada de la deuda contraída por la adquisición de una vivienda destinada a alquiler y con contrato de arrendamiento vigente, en el supuesto de que deje de percibir la renta de alquiler desde la entrada en vigor del estado de alarma (14 de marzo) o hasta un mes después de la finalización de dicho estado. Supuesto del artículo 19.c) del RDL.
Departamento Jurídico BOU & ASSOCIATS SA
